在取得商品房预售许可证的集体所有土地上建造并预售商品房，未取得土地使用权所签订的商品房预售合同无效

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在取得商品房预售许可证的集体所有土地上建造并预售商品房，未取得土地使用权所签订的商品房预售合同无效

作者：黄银华律师

（刘×与锦××公司、刘×厚、王×剑，第三人李×商品房预售合同纠纷）

【裁判要旨】

以集体所有的土地建造并销售商品房的，应当首先取得建设用地使用权，这是国家对土地用途的强制性规定，违反该规定属于违反法律、行政法规强制规定。因此，锦××公司在集体所有的土地上建造并预售商品房，虽取得商品房预售许可证，但未取得土地使用权，因违反土地管理的强制性规定，故其所签订的商品房预售合同无效。

【当事人信息】

原告：刘×

被告：锦××公司、刘×厚、王×剑

第三人：李×

【基本案情】

2009年，×××村小组预进行新农村建设项目开发，同年6月5日，×××村小组就新农村建设项目开发事宜召开了群众代表大会，本次会议决议：1、将×××居民新村开发建设项目承包给杨×才、李××二人，该二人向×××村小组上交净利润一千四百万元；2、组建环县锦祥房地产有限责任公司，组建手续等费用由该二人全部承担；3、土地转型费、地面青苗补偿费、土地出让金、征地补偿款及相关税费等全部费用均由该二人承担。同日，×××村小组组长李×代表×××村小组与李××、杨×才签订了合作开发房地产合同，其中李××负责招商开发位于××镇南关小学以西宗地17.7亩，需向×××村小组交纳750万元。2010年4月4日，李××与李×签订合作协议，约定将李××负责开发的“位于××镇南关小学以西宗地”即“园丁园住宅小区”开发权及收益以360万元出让给李×，后李×在向环县××镇红星行政村交清了各项费用后成立了锦××公司，公司法定代表人为李××，李×负责实际开发与经营管理并开始施工建设。

2010年8月，中国农业银行暂停受理、审批、发放第三套及以上个人住房贷款。2010年9月14日锦××公司与刘×签订了园丁园商品房预售合同，约定将园丁园住宅小区6号楼全部楼盘以均价2780元／㎡，总价7963966元预售给刘×，刘×应于2010年9月25日前交付300万元整预付款，待楼房盖至第三层后七日内交清981933元，其余50%待楼房封顶后，到农行或者建行申请按揭贷款。同日，双方又签订了园丁园商品房预售合同补充协议，明确按揭手续由锦××公司办理并允许刘×自行转让。合同签订后，刘×分别于2010年10月13日、2011年6月7日、2011年7月20日向锦×公司交付购楼款3000000元、500000元和481933元。2011年底，园丁园小区建设工程竣工。刘×的房屋按揭贷款因故未能办理。2012年8月22日，园丁园小区6号楼取得商品房预售许可证，后锦××公司将园丁园小区6号楼1层商铺，2至4层住宅及8层1室住宅售与他人，其中8层1室住户在房管部门进行了商品房预售合同备案登记，并已入住。

另查明，园丁园小区用地为×××村小组预留的安置用地，现土地性质为国有，但未办理供地手续。

2012年12月7日，李×向本院递交《参加诉讼申请书》，申请以第三人身份参加本案诉讼，本院予以准许。

【诉讼请求】

1.判决锦××公司、刘×厚、王×剑交付园丁园6号楼；

2.判决锦××公司限期办理好按揭贷款手续；

3.判决王×剑赔偿车辆损失9000元；

4.判决锦××公司赔偿因擅自将二楼门面房改为住宅楼造成的差价损失222.81万元；

【裁判结果】

1、刘×与锦××公司签订的园丁园商品房预售合同及补充协议为无效合同；

2、锦××公司于判决生效后30日内返还刘×购楼房款3981933元，并按中国人民银行发布的同期银行贷款基准利率四倍支付利息（2010年10月14日至2011年6月7日按本金3000000元计息，2011年6月8日至2011年7月20日按本金3500000元计息，2011年7月21日至实际支付之日按本金3981933元计息）；

3、驳回刘×对刘×厚、王×剑的诉讼请求及其他诉讼请求。

【裁判理由】

法院认为：关于刘×与锦××公司签订的园丁园商品房预售合同及补充协议的效力问题，《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”《城市商品房预售管理办法》第五条规定：“商品房预售应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。”2009年，×××村小组预占用本村集体土地进行新农村建设项目开发，经群众代表大会决议成立了锦××公司，并由锦××公司负责开发园丁园小区，实际操作过程中，园丁园小区由新农村建设转变为商品房开发。后锦××公司虽向环县××镇××村缴纳了土地出让金等各项费用，但土地管理部门至今未办理供地手续，锦××公司也未取得所开发土地的使用权证书。同时，锦××公司在向刘×预售园丁园小区6号楼时，房管部门亦未给其颁发商品房预售许可证，虽然2012年8月22日锦××公司取得了涉案房屋的商品房预售许可证，但锦××公司在未取得土地使用权的情况下开发商品房并出售的行为违背了土地管理的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效…（五）违反法律、行政法规的强制性规定的”的规定，刘×与锦××公司签订的园丁园商品房预售合同及补充协议应为无效合同。

关于本案应如何处理的问题。在本院向刘×释明现有证据不能证明其与锦××公司签订的两份合同为有效合同后，刘×向本院提交的书面材料虽称不变更诉讼请求，但同时认为若法院认为合同无效，可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定予以判处，对此可视为刘×对诉讼请求变更的意思表示。《中华人民共和国合同法》第五十六条及第五十八条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”、“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还…有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”锦××公司先在未取得土地使用权证的情况下进行商品房开发，后在未取得商品房预售许可证的情况下进行商品房预售，导致合同无效，应承担全部过错责任。

【法条链接】

1.《中华人民共和国土地管理法》

第十一条农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

2.《城市商品房预售管理办法》

第五条商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证;

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

3.《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。