征地批复下达前,征收部门与被征收人签订的安置补偿协议是否有效?

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征地批复下达前,征收部门与被征收人签订的安置补偿协议,通常不宜认定为无效。这是因为,从安置补偿协议所具有的行政性角度看,不宜认定该协议无效;从安置补偿协议所具有的合同性角度看,也不宜轻易认定该协议无效。由于《土地管理法》及实施条例并没有明确禁止在未批准征收的情况下签订协议,而只是就包括签订安置补偿协议在内的征地程序作出了规定,加之确认征地行为或协议无效,通常情况下反而会导致国家和公共利益受到更大损害,因此,对此类协议,从民事法律关系角度看,也不一定轻易否定其效力。

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土地承包经营权人将部分耕地的承包经营权转让给受让人,在征地补偿过程中,是由出让方还是受让方参与征地补偿分配?

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涉及农村土地承包经营权流转问题的征地补偿分配问题,要具体情况具体分析。农村土地承包经营权转让后,受让方可以取得其所有的地上附着物以及青苗补偿费。是否属于被安置人口,能否参与土地补偿费及安置补助费分配则要具体参考依法经村民民主程序确定的集体经济组织制定的征地补偿费用分配方案。

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被诉请履行职责的行政机关不具有法定职权,应当判决驳回诉讼请求还是裁定驳回起诉?

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在起诉审查阶段,只要被诉行政机关形式上是作出或未作出特定行为的主体,则具备初始的被告资格,可以允许案件进入审查程序,从而将被告是否在实体上具有支持原告诉请的能力作为理由具备性问题进行实体审查。

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对《土地管理法实施条例》第二十五条第三款规定的“协调不成”应如何理解?

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根据《土地管理法实施条例》的规定,协调本身是提起复议的必经程序,但是,这里的“必经”不是实体性的,只要被征收人向有关部门提出了协调申请,则不论申请人对有关部门在法定期限内作出的实体处理不满意,抑或有关部门没有作出处理,均可视为“协调不成”。

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对于集体土地征收过程中违法强拆造成的损失,应当通过补偿程序还是赔偿程序予以解决?

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违法强拆的赔偿应体现出一定的惩戒性。对于市、县人民政府或者自然资源主管部门既无征收决定又无补偿决定,恶意违法强制搬迁,严重损害被征地人合法权益的,人民法院除应当依法判决赔偿被征地农民的合法财产损失和相应银行同期贷款利息以外,还可以根据《行政诉讼法》《民事诉讼法》《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》(法发〔2016〕21号)等规定,结合具体情况,对无过错方提出的合理的律师费用等正当要求予以支持。由于上述费用显然已经超过了一般安置补偿的范围,只能通过赔偿程序予以实现。

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以农转非方式转变土地性质后,是否还需要履行征收程序?

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此前已因“农转非”占有使用集体土地的,只要给予相应的安置补偿,一般不宜仅以程序违法为由撤销该行为,或者确认其违法;而此后发生的类似行为,则应当严格按照《土地管理法》规定的征收程序进行审查。

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《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》的理解与适用

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最高人民法院于近日发布的《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》(以下简称《规定》)于2011年9月5日起施行。为正确理解适用,对《规定》的起草背景和主要内容说明如下:

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最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定

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为正确审理涉及农村集体土地的行政案件,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国行政诉讼法》等有关法律规定,结合行政审判实际,制定本规定。

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对于已经纳入城市规划区的集体土地上的房屋,应当按照集体土地还是国有土地标准进行补偿?

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对集体土地上房屋使用城市房屋补偿标准的关键有三:一是征收农村集体土地未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿;二是补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区;三是应当扣除已经取得的土地补偿费。集体土地征收过程中,土地补偿的归属和地上附着物补偿的归属并非同一主体。

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对被征收人住房的安置,应以房屋权属证书为准还是以户籍为准?

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住房安置工作的目的在于保障被征收人的居住条件不因土地房屋征收而降低。而“保障失地农民生活水平不下降”的原则,不仅包括征收部门进行住房安置时,应当保障被征收人依法享有的居住面积,还应当包括确保被征收人的居住便利性不因征地行为受到不当损害。在我国农村,符合条件的成年子女分家独立居住,是一项传统习俗,这项制度对于充分利用生产生活资料、提高生产积极性、减少家庭矛盾等发挥着积极的作用

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